医疗机构房屋租赁合同解除引发的相关法律问题分析
北京大成（郑州）律师事务所  马宗瑞 顾肖佩 刘孟杰

   在医联体背景下，医疗机构在联合或托管过程中会因房屋租赁合同无法继续履行而产生纠纷，本文的研究即围绕医疗机构房屋租赁合同解除时引发的相关法律问题展开。

   从2017年1月国家卫生计生委（现为国家卫生健康委）发布的《关于开展医疗联合体建设试点工作的指导意见》，到同年4月《国务院办公厅关于推进医疗联合体建设和发展的指导意见》出台，再到2018年8月《关于印发医疗联合体综合绩效考核工作方案（试行）的通知》实施，医联体建设已在我国全面展开，各地医疗机构纷纷响应，努力推进医联体发展方式由“以治病为中心”向“以健康为中心”转变。
    在这一背景下，一些医疗机构通过托管乃至资产准租赁的方式实现联合，一方面大大推动了紧密型医联体建设，另一方面，因资产由另一医疗机构托管，也引发了医院房屋租赁合同无法继续履行的问题。本文将从医疗机构房屋租赁合同的效力以及合同解除两个方面，对上述问题展开分析。

医疗机构房屋租赁合同的效力

   为推进医联体进程，医院与其他医疗机构建立了医疗合作，通过托管、资产准租赁等方式将医院的全部或部分资产交由另一医疗机构统一管理，这就导致医院无法继续交付租赁物。虽然建立医联体是响应文件要求，属于医院机构改革的一种情形，但究其本质，合同无法继续履行系医院一方违约造成的，即便该违约并非出于医院的过错或故意为之，此时解除合同、提前终止双方的权利义务关系成了唯一选择。但是，合同解除的前提是合同有效，如果合同无效，则自始无效，不存在解除的问题。
    因此，在探讨医疗机构房屋租赁合同解除引发的法律问题之前，首先要明确房屋租赁合同的效力。
    《民法典》“民事法律行为的效力”一节明确了民事法律行为无效的几种情形。笔者认为，在主体适格，当事人意思表示一致且真实，不存在法律、行政法规规定的无效情形的情况下，秉持“法无禁止即自由”的理念，医疗机构有权将其房屋租赁给他人从事合法的经营活动，该租赁合同是合法有效的。

医疗机构房屋租赁合同的解除

一、合同解除的方式

二、解除租赁合同的主体

   因构建医联体导致租赁合同不能继续履行，医院和承租人协商一致解除租赁合同的情况下，无涉解除权的行使主体问题，双方就解除合同达成一致的意思，即可提前终止双方的权利义务关系。但在协商不成的情况下，就涉及谁有权主张合同解除的问题。
    1.守约方的解除权
    守约方的解除权可能涉及两种情形：一是当事人在房屋租赁合同中约定，当一方存在某些违约行为时，守约一方享有提前解除合同的权利；二是因一方当事人不按约定履行义务，其行为构成根本违约，导致合同目的无法实现，守约方基于法定解除权可解除合同。
    合同解除权属于形成权的范畴，无论是上述何种情形，享有解除权的守约方向违约方做出解除合同的单方法律行为，即发出解除通知，当该通知到达相对人时，则产生合同解除的法律效果，当事人之间的合同法律关系归于消灭。
    2.违约方的解除权
    房屋租赁合同因医院原因不能继续履行，承租人作为守约一方有权解除合同。那么，医院作为违约一方，因医联体的组建导致房屋无法交付给承租人，致使合同目的无法实现时，有无主张解除合同的权利呢？
    第一种情形，情势变更。《民法典》第533条规定，情势变更是指合同成立后、履行完毕前，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，若继续履行合同对于当事人一方明显不公平，此时双方可以协商解决办法，协商不成的，当事人可请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。
    但是，在实践中，为维护交易的稳定性，适用情势变更原则解除合同有严格的限制。参考最高院（中华人民共和国最高人民法院）判例，构成情势变更的“对于当事人一方明显不公平的”，应是指继续履行合同会造成一方当事人履约能力严重不足、履约特别困难、继续履约无利益并对其利益造成重大损害、明显违反公平、等价有偿原则等情形。医院虽可主张与其他机构建设医联体、托管全部资产、进行机构改革等情形均是在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续交付房屋给承租人，对医院来说明显不公平，并以此请求解除合同，但上述事实是否足以构成情势变更，尚需结合案件的具体情形来判断，不可一概而论。
    第二种情形，除因情势变更请求解除合同外，《民法典》第580条第二款规定：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。”根据该法条的表述，违约方在合同陷入僵局时可享有合同解除权。产生合同僵局的主要原因是合同不能或者不适于继续履行情况下守约方不行使解除权，此时赋予违约方解除合同的权利，打破僵局，使双方当事人摆脱目的无法实现的原合同的拘束，从约定的义务中解放出来。
    在医疗机构房屋租赁合同纠纷中，若承租人没有解除合同的意愿，而是要求医院交付租赁物并继续履行合同，鉴于医院组建医联体的客观事实，房屋租赁合同发生实际履行不能，合同目的无法实现，此时赋予违约方的医院解除合同的权利，通过向法院或仲裁机构提出终止合同权利义务的请求，以打破僵局。

三、租赁合同解除的违约责任

   合同解除不会影响违约责任的承担。对于解除合同和赔偿损失，我国采用并存主义，即合同解除后，一方因合同解除遭受损害的，仍可要求有过错的一方承担违约责任。即便援引情势变更原则解除合同，但情势变更不等于不可归责，如果发生情势变更的事实由一方当事人承担责任，说明该方当事人对情势变更的事实的发生具有可责难性，应当承担由此带来的不利后果。
    在本文所讨论的纠纷中，导致情势变更的事实系医院机构改革，建立医联体的行为所致，医院对此不能说完全没有可责难性，应相应承担合同解除后的违约责任。其中涉及损害赔偿的违约责任主要有以下3个方面：
    1.向承租人支付违约金或赔偿损失
    违约金系双方对损失的预先约定，其功能在于“填补损失”而非对违约方的惩罚。约定的违约金低于造成的损失的，守约方可请求人民法院或仲裁机构予以增加；高于造成的损失的，违约方可请求予以减少。房屋租赁合同因医院一方违约解除，承租人可向医院主张违约金，但前提是双方在房屋租赁合同中就违约金的金额或相关的计算方法进行了约定。若房屋租赁合同中未约定违约金条款，因医院一方不履行合同义务，造成承租人损失的，承租人可向医院主张损害赔偿。
    至于违约金与损失赔偿能否同时适用，最高院的裁判认为，“违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人遭受的实际损失时，法律并未禁止二者同时适用。但民事责任以填补损失为原则，当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额”。
    2.赔偿承租人装饰装修的残值损失
    因房屋租赁合同提前解除，承租人为此需负担一定数额的装修装饰损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第9条规定，房屋租赁合同因医院方违约而解除，医院需赔偿承租人剩余租期内的装饰装修残值损失。该损失是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。
    根据笔者检索到的相关判例，在计算装饰装修残值时，法院主要采取以下几种方法：按租赁期限分担、计算现存价值法、残值率计算法等。
    3.赔偿承租人负担的次承租人的损失
    在房屋存在转租的情形下，还涉及因出租人与承租人的租赁合同提前解除，导致次承租人无法继续租赁而产生的损失问题。与承租人相似，次承租人的损失包括但不限于可得利益的损失及装修装饰残值损失。根据合同相对性原则，因出租人并非房屋转租合同的相对人，次承租人不能直接要求出租人承担违约责任，只能要求承租人赔偿其遭受的损失。
    医院作为出租人无法继续交付租赁物，合同提前解除系其违约所致，承租人对次承租人承担相应的违约责任后，可以向医院追偿。当然，医院最终承担的赔偿责任应与其过错程度相适应。